İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜZÖÇÜMÜ EKSİLİĞİNİN EKSİK İŞ OLARAK DEĞERLENDİRİLMESİ HAKKINDAKİ İÇTİHATLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
Av.Hüseyin Şahin
Osmaniye Barosu
29/10/2026
ÖZET :
İnşaat sözleşmelerinin konusunu oluşturan yapılardaki yüzölçümü eksikliği, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre eksik iş olarak kabul edilmektedir.
Eser sözleşmesinin alt türü olarak kabul edilen inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin meydana getireceği ve iş sahibine teslim yapı eseri yüzölçümü yapılan sözleşme ile kararlaştırılmaktadır. Bu yönüyle yüklenicinin bu davranışı hem bir edim yükümlülüğü ihlali hem de taahhüt edilen işin eksik iş olarak ifasını ortaya koymaktadır. Bu bir tanımlama usulü olsa da sonuç olarak ifanın eksikliği sonucunu ve aynı zamanda sözleşmeye aykırılığı da beraberinde getirmektedir.
Sorunun çözümü borca aykırılık değerlendirmesi ve yaptırımı yanında yüzölçümü eksikliği ayıplı ifa (peius) ve eksik iş (minus) veya eksik ifa olarak tanımlanmak suretiyle aranmalıdır[1].
Burada her kavram yönünden uygulamadaki yorum farkına dikkat çekmek gerekir. Ayıplı ifa halinde eserin niteliği ile ilgili sorun ortaya konulabilirken eksik iş ve eksik ifada eserin eksik olarak teslimi ortaya çıkmaktadır.
Bu durumda konuyla ilgili yapılacak tespitlerde ayıptan doğan sorumluluk, eksik işten kaynaklanan sorumluluk değerlendirmeleri farklılaşmaktadır. Hüküm olarak 6098 sayılı TBK m 472/1 ve TBK m 219 hükümlerine göre değerlendirme yanında eser sözleşmeleri açısından da yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna TBK m 474 ve devamı hükümlerine göre çözüm aranması gerekmektedir[2].
GENEL OLARAK
İnşaat sözleşmelerinde uygulanacak ayıptan doğan sorumlulukta maddi şartların yanı sıra şekli şartların da gözden geçirme ve bildirim külfeti gibi değerlendirmeleri de öne çıkaracağı dikkate alınmalıdır. Bu durumda iş sahibi seçimlik haklardan ayıbın giderilmesi, onarım, bedel indirimi, sözleşmeden dönme haklarından faydalanabileceği gibi zararların karşılanmaması halinde ise ek tazminat talebinde bulunabileceklerdir.
Uyuşmazlığı eksik iş olarak ele aldığımızda ise, ifanın halen mümkün olup olmadığı değerlendirmesi ile alt yaptırımlara yönelinmelidir.
İnşaatın bu halinde yüz ölçümü eksikliği ile meydana getirilmesi halinde ifa imkansızlığı hükümleri uygulanarak yüklenici bu durumdan sorumlu tutulabileceği durumda TBK m 112 gereği alacaklı iş sahibinin müspet zararını tespit ve tazmin etmekle sorumlu tutulacaktır. Bunun yanında bu ihtimalde kısmen ifanın gerçekleşmiş olması iş sahibine ya eseri tümüyle reddederek müsbet zararının tamamen tazminini talep etme veya eserin bu haliyle kabulüyle salt olarak ifası mümkün olmayan kısım için imkansızlık değerlendirmesi ile kısmen müsbet zararını tazmin etme hakkı tanınmaktadır.
Buna karşılık halen ifa etme durumu mümkünse, durum değişkenlik gösterecek ve ihtar çekmek suretiyle borçlu yüklenici temerrüde düşürülerek buna göre temerrüdün sonuçları uygulanmalıdır.
Bu ihtimalde eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen özelliği gereği iş sahibi ilk olarak aynen ifayı gerçekleştirme için mehil vermesini gözeterek, en geç sürenin bitiminde ona bildirimde bulunmak kaydıyla ifadan vazgeçerek iki farklı seçimlik yenilik doğuran haktan istifade de sağlayabilecektir.
i.ifa menfaatinin yerine geçecek müsbet müspet zararının tazmini,
ii.sözleşmeden dönme ve menfi zararının tazmini,
Bu bahsedilen dışında imkansızlıkta yaptığımız değerlendirmeye benzer biçimde , alacaklı (iş sahibin) tercihi halinde ise;
a.duruma göre tamamen,
b.duruma göre kısmen,
tazminat sorumluluğuna gidilecektir.
“İnşaatlarda mesaha noksanlığının eksik iş olduğunun, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinin, davacıya teslim edilen bağımsız bölümde mekan küçüklüğünden ötürü borcun kısmen ifa edildiğinin kabul edilmesi gerekir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1992/15-649 K. 1992/732 T. 9.12.1992
Kararda kabul edildiği üzere “yanlar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğmuştur. Yargıtay Özel Daire’si ile mahkeme arasındaki görüş ayrılığı davacı arsa sahibine ait dükkanın sözleşmede kararlaştırılan 75.62 m2. yerine -17.62 m2. küçük olarak58 m2. yapılmasının “eksik iş“mi, yoksa “ayıp“mı olduğu noktasında toplanmaktadır.” Sorununu tespit ederek buna göre çözüm yolu önermektedir.
Kararda tartışılan vakada; yüklenicinin sözleşmede öngörülenle, imal ettiği eserin, değer ve amaca elverişlilik bakımından aynı olmadığı hallerde, yaratılan farkın başlangıçta arsa sahibinin aynı ücretle sözleşme yapmasına engel olacağını da bilebileceği kuşkusuzdur.
Kararlaştırılan edimlerin sözleşmedeki koşullara uygun biçimde yerine getirilmesi “ahde vefa” (pacta sunt senıenta) ilkesi gereğidir.
Dürüstlük ve doğruluk kuralına uyulmuş olması da, noksansız ifayla gerçekleşir.
Olayda, davalı yüklenici, akdi yükümlülüğünü bilmesine rağmen eseri isteyerek ve kendi yararına noksan şekilde yerine getirmekle iyiniyetli sayılamayacak bir tutum izlemiştir. Davacıya ait bağımsız bölümün yüzölçümünü cm. karesine değin hesapla, işe başlamış, sonuçta ise 75.62 m2. yerine 58 m2.’lik dükkan teslim etmiştir. Bu haliyle de akdin ihlal edildiği ve gereği gibi yerine getirilmediği açıktır.
Kararın değerlendirme bölümünde; Borçlar Kanunu, satış, kira ve eser sözleşmelerinde ayıplı ifayı özel olarak düzenlemiştir. Bu nedenle ayıplı ifa hallerinde TBK.nun 112 (96). maddesine göre “gereği gibi ifa etmemeye” dayanılarak istemde bulunup bulunulamayacağı konusunda “kendisine kusur yüklenemeyeceği” getirmektedir. Yargıtay’ın da satış akdinde buna uygun kararları mevcuttur
“Borçlar Kanununun 217. maddesi delaletile taşınmaz mal satışlarında da uygulanması gereken Borçlar Kanununun 202. maddesi hükmünce satıcının tekeffülü altındaki satılanın ayıbı anlaşıldığı zaman alıcı muhayyerdir: dilerse satılanı redde hazır olduğunu beyanla satımın feshedilmesini, dilerse satılanı alıkoyup kıymetinin noksanı mukabilinde semenin tenzil oluinmasını dava eder, ancak semenin indirilmesi çok defa satılan şeyin ayıplı olmasından ileri gelen zararı karşılayamaz.” Yargıtay 13. HD. T. 4.4.1974, E. 492, K. 755; T. 16.3.1984, T
“Satış bedelinin indirilmesi davacının satılan şeyin ayıplı olmasından ileri gelen zararını karşılamamaktadır. Bu nedenle davacı, Borçlar Kanunu’nun 202.(6098 s.K m 227) maddesinde düzenlenen tekeffül hükümlerine dayanan bir bedel indirilmesi davası açabileceği gibi, şartları varsa eksik ifa nedeniyle Borçlar Kanunu’nun 96. (6098 s K m 112) maddesi uyarınca uğradığı zararın tazminine ilişkin bir dava da açabilir. Borçlar kanunu’nun 96. maddesi gereğince alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan ileri gelen zararı tazminine mecburdur. İnceleme konusu olayda davalı kusurludur. Bu yön Ceza Mahkemesinin mahkumiyet kararı ile sabittir. Dava konusu edilen zarar kalemlerinin otomobilin şasi ve motor kabininin yabancı kaynaklı olmasından ve böylece ayıplı durumundan kaynaklandığında tereddüt yoktur. Esasen para cezası doğrudan davalının şahsı ile ilgilidir. Davacı bunu ödemekle davalının yararına bir davranışta bulunmuş ve davalıyı borçtan kurtarmıştır. Ardiye ücreti ve müsadere edilen parçaların taktırılması giderleri de davalının kusurlu eyleminin sonucudur.” Yargıtay 13.HD E: 1983/8918 K: 1984/2052 T: 16.03.1984
Eser sözleşmesinde de, -yüklenicinin kusurlu olması kaydıyla iş sahibinin ayıptan ötürü TBK.nun 112. maddesine dayanarak yüklenici aleyhinde dava açabileceğini kabul eden görüşü rastlanılmakla beraber[3] ağırlıklı düşünce, TBK.nun 474 ve 477. maddelerinde öngörülen muayene ve ihbar külfetine katlanmayan iş sahibinin, ayıptan ötürü hakkının düşeceği şeklindedir[4].
Davacıya teslim edilen bağımsız bölümün, kararlaştırılandan küçük yapılmasının ayıp sayılması halinde durum böyle olmasına rağmen, bu halin eksik iş olarak kabulünde TBK.nun 112. maddesine dayanılarak istemde bulunulabileceği tartışmasızdır. Eksik işte, noksan ifa halinde teslimde çekince koymaya, muayene ve ihbara gerek olmadığı hususunda öğretide hemen görüş birliği bulunması bir yana kararlılık kazanmış yargısal kararlar da bu yöndedir[5].
Satım ile eser sözleşmesinin ayıba karşı tekeffül hükümlerinde yakın benzerlik varken, taşınmaz satışında yüzölçümünün eksik çıkmasını ayıp sayan TBK.nun 244. maddesi hükmüne, benzer bir hükme eser sözleşmesinde yer verilmiştir. “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.”6098 S.TBK m 244
Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
Yüzölçümündeki noksanlığı satıma hasren vasfa ilişkin ayıp sayan bu hükmün, eser sözleşmesinde de uygulanması gerekmez.
Hukuk Genel Kurulu’nun 13.11.1957 gün, 4/80 Esas, 77 Karar sayılı ilamında da, “… Satılan bir gayrimenkulün yüzölçümünün eksik çıkması durumunun, vasıfla ilişiği bulunmaması dolayısıyla aslında malın vasfındaki ayıp halindeki tekeffüle ait hükümlerle bir ilgisinin bulunmaması gerekirdi” denilmekle, genelde yüzölçümündeki noksanlığın ayıp sayılamıyacağı görüşü benimsenmiştir.
Aksine düşünce, muayene ve ihbar külfetine ilişkin hükümlerin tacir olmayan alıcılar -iş sahipleri için ağır olduğu, muayene biçim ve süreleri, için daha geniş davranılmasının uygun olacağı, aktin gereği gibi yerine getirilmemesinden dolayı genel hükümlere göre istemde bulunabilme olanağı tanınmasını savunan yeni görüşlere de ters düşmektedir[6].
İnşaatlarda mesaha noksanlığının eksik iş olduğunun, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinin, davacıya teslim edilen bağımsız bölümde mekan küçüklüğünden ötürü borcun kısmen ifa edildiğinin kabul edilmesi gerekir. İnşaat davacı arsasında yapıldığından eseri red olanağı olmayan arsa sahibi, çoğu kez taşıyıcı duvarın varlığı, statik hesaplar, komşu bağımsız bölümün el değiştirmesi vs. zorunlu nedenlerle aynen ifayı, eksikliğin giderilmesini isteme olanağından da mahrumdur.
Yüzölçümünde noksanlığın fahiş boyutlara ulaştığı ve uygulamada zaman zaman karşılaşılan üç odalı yerine iki odalı daire teslimi gibi hallerde ise “değişik eser”in (aliud) varlığı söz konusudur. Kuşkusuz bu durumlarda da borcun ifasına dair genel hükümlere başvurulabilmektedir[7].
SÖZLEŞMENİN YÜZÖLÇÜMÜ EKSİKLİĞİ İLE İFASI HALİNDE ÇÖZÜM YOLU
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1992/15-649 K. 1992/732 T. 9.12.1992 kararı ve diğer içtihatlarla 6098 sayılı TBK ile ortaya çıkan çözüm önerileri şu şekildedir.
-Taraflar arasında bir eser sözleşmesi mevcuttur.
-Bu sözleşmenin konusunu oluşturan yapı, yüzölçümü itibariyle sözleşmede kararlaştırılandan farklılaşmıştır. Burada somut olarak belirlenmiş bir eksiklik söz konusundur.
-Yüzölçümü eksikliğinin ayıplı ifa mı yoksa eksik iş olarak kabulü konusunda tercih yapılarak çözüme gidilmelidir.
-Taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinde yüklenicinin mesleki sebeplerle ekonomik olarak olaya iş sahibinden daha etkili ve net bakacağının kabulü gerekeceği.
-TBK dahilinde eser ve satış sözleşmelerinde ayıplı ifa özel olarak düzenlenmiş olup, genel hükümlere göre kötü ifa değerlendirmesi yapılıp yapılamacağı,
-Tartışma konusu olayda yapının tamamlanmış olması ve yüzölçümü eksikliğinin gerek açık gerekse gizli olarak ortaya çıkması durumunda eksik iş olarak değerlendirmeye alınarak çözüm üretilmelidir.
-Bu sözleşmelerde genel hükümlere göre de 5 yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınarak eksik iş miktarı için tazminat talep edilebileceği dikkate alınmalıdır.
KONUYA İLİŞKİN EMSAL İÇTİHATLAR
“Bağımsız bölümde mesaha noksanlığı, diğer bir anlatımla, sözleşmede kararlaştırılan, bağımsız bölümün alan itibariyle noksan ifası, hukuki tanımı ile ayıp değil eksik iştir. Tam karşılıklı sözleşmelerden olan istisna akitlerinde, işin eksik ifası halinde uygulanacak yasa maddeleri borcun ifa edilmemesine ilişkin genel hükümlerdir. Ayıplı iş vasıf noksanlığını ifade ettiği halde, noksan iş kavramı yapılmayan işi ortaya koyar, ayıplı işler hakkında BK. 359-363 maddeleri uygulanırken eksik işler bu maddelerin kapsamı dışında bırakılmış, BK. Md. 96 kapsamında tutularak, borçlunun kusurlu ifa imkansızlığından veya gereği gibi ifa etmemesinden, yahut sözleşmenin müsbet ihlalinden kaynaklanan tazminatla giderilmesi sağlanmıştır. Eksik işlere dayanan giderim davalarında, uygulanacak yasa maddeleri belirli ve açıktır. Hakimin herşeyden önce bu hükümleri uygulayarak uyuşmazlığı çözümlemesi gerekir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2000/15-1134 K. 2000/1191 T. 27.9.2000
“Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme uyarınca inşaatta davacı arsa sahibine verilmesi gereken inşaat alanının eksik bulunması nedeniyle bedel istemine ilişkindir. İnşaattaki alan eksikliği, eksik iş niteliğinde olup her zaman talep edilebilir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2007/136 K. 2008/2056 T. 1.4.2008
“Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan alacak istemine ilişkindir. Eser sözleşmesine göre yüklenici sözleşme hükümlerine ve projesine uygun olarak davacıya ait daireleri yapıp teslim etmek yükümlülüğü altındadır. Bağımsız bölümdeki mesaha küçüklüğü eksik iş niteliğinde olup, davacının bu nedenle uğradığı zararın tahsiline hükmedilmesi gerekir. Dava konusu binaya 2001 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınarak davacıya teslim edildiğine göre, davacının uğradığı zararın dava açılması için gerekli makul süre de gözetilerek 2002 yılı rayiç bedelleri ile belirlenmesi ve hüküm altına alınması gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2008/1942 K. 2008/4021 T. 17.6.2008
“Dava, eksik işler bedeli ile gecikme ve manevi tazminatların tahsili istemleriyle açılmıştır. Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi gereğince, yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine göre, olması gereken yüzölçümlerdeki daireler ile noksan yüzölçümlü olarak yapılan dairelerin teslimi gereken tarihten itibaren hakkını kullanması için makul bir bekleme süresinden sonraki serbest piyasa rayiçleri itibariyle değerleri belirlenerek; farkların toplamının davalıdan tahsili ile davacılara verilmesi gerekirken; bilirkişi kurulunca yasal yöntemine uygun olmayan şekilde, değer kaybının hesaplanması ve raporun mahkemece kabulü doğru olmamıştır. O halde, uzman bilirkişi kurulu oluşturularak, mahkemece yerinde keşif ve inceleme yapılarak; açıklanan yöntemle yüzölçüm noksanlığı sebebiyle davacıların gerçek maddi zararlarının belirlenmesi ve taleple bağlı kalınarak hüküm kurulması gerekmektedir.” Yargıtay 15. Hukuk dairesi E. 2009/1389 K. 2010/1028 T. 22.2.2010
KONUYA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME
Genel olarak çerçevesi çizilen yapı eserlerindeki eksik iş konusunun çözümü aşamasında kabul edilen ilke yüzölçümü eksikliğinin tamamlanan bir yapı için sonradan tamamlanması mümkün bir eksikliği değil yapıdaki bir nitelik sapması ve sözleşme ilişkisinin kötü ifası olarak kabul etmek gerekecektir. Çünkü tamamlanan bir yapıdaki eksikliği gidermek yapının özüne zarar vermeden yerine getirilecek bir durum değildir[8].Eserdeki yüzölçümü eksikliğinin giderilmesi için yapının yeniden inşaasını ortaya çıkarır ki bu durumda ifanın ayıplı ifa olarak kabulü gerekir. Ancak yüzölçümü aşırı derecede eksiklik içermiyorsa ortada bir aliud (yanlış edimle) ifanın bulunduğu kabul edilebilir. Bu durumda da genel hükümlere göre temerrüt ve veya imkansızlık sebebiyle tazminat talebini göz önüne getirecektir.
Yüzölçümü eksikliği eksik iş olarak kabul edildiğinde ifa edilebilirlik değerlendirmesini de beraber getirir. Oysa yapının tamamlanmış olması halinde yüzölçümü itibariyle eksik işin tamamlanması mümkün olmayacaktır. Bunun yerine eksik yüzölçümü ifasını kısmi ifa kabul ederek borca aykırılık ilkesinin devreye sokularak eksik kısım için tazminat talep edilmesi uygun yoldur. Tamamlanmış bir yapıya eksik iş yönüyle ekleme yapılması genel olarak imkansızdır.
TBK m 244 satış sözleşmesine atıfla yüzölçümü eksikliği konusunda özel hüküm içermekte olup sorunun ayıplı ifa çerçevesinde çözülmesi gerektiği ortaya konulmuştur. “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Daha genel olarak değerlendirildiğinde bir nicelik eksikliğinin niteliği etkilediği durumda bunun bir ayıp olarak değerlendirilmesi gerektiği TBK m 219 hükmünde ortaya konulmuştur. “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.”
“Dava konusu araçta ilgili özellik olmadığı halde tanıtım broşürüne bu ibarenin varmış gibi yazılması davacı alıcıyı aldatıcı bir durumdur. Davalı ithalatçının, sattığı aracın teknik özelliklerini ve bu özellikleri tarifleyen uluslararası kısaltmaları doğru olarak kullanması, doğru bir şekilde yazıp açıklaması, böylece potansiyel alıcılara doğru bildirme sorumluluğu bulunmaktadır. Satıcının da satış esnasında davacıyı aracın özellikleri konusunda doğru bilgilendirme yükümlüğü vardır. Araca ait 2016 yılı broşürde “araçta ilgili sistemin var olduğu” bildirildikten ve alıcılar nezdinde bu yönde güven ve inanç oluşturulduktan sonra, broşürün altında “davalının araçtaki teknik özellikleri ve donanımları değiştirme hakkına sahip olduğunun” bildirildiği gerekçesiyle davalıların ilgili sistemin araçta bulunmamasından dolayı sorumlu olmayacağının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı açıktır.
Her ne kadar davacı, dava dilekçesinde ayıbın giderilmesi, olmadığı taktirde ayıpsız misli ile değiştirilmesini talep etmiş, aşamalarda da özellikle misli ile değişim talebini vurgulamış ise de Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.10.2025 tarihli 2025/3-259 E., 2025/594 K. sayılı ilamında “ayıba bağlı seçimlik haklar yönünden tüketicinin tercihi, ayıbın şekli, malın değeri, ayıbın ileri sürülüş süreci gibi her somut olayda farklılık taşıyan kıstaslar çerçevesinde 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2/2 hükmündeki hakkın kötüye kullanılması hâli olarak dahi değerlendirilebileceği ve hâkimin dürüstlük kuralına uygun olmayan tercihe müdahalesinin gündeme geleceği, son dönemde alınan yargısal kararlarda da tüketicinin tercihi yönünde verilecek hükmün hak ve menfaatler dengesini aşırı ölçüde bozar mahiyette olmaması gerekliliğine değinildiği” görülmektedir.” Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E. 2025/5077 K. 2026/1717 T. 26.3.2026
“Olayda Mahkemece; dava konusu konutun ayıplı olduğu kabulü yapılmış ve ancak sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği değerlendirmesiyle 8.500,00 TL gizli ayıp bedelinin davalıdan alınması hüküm altına alınmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Yukarıda yer verilen alıcının seçimlik hakları arasında bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme hakkı bulunmakta olup, alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkimin de satılanın onarılmasına karar verebileceği düzenlenmiştir.
Bu durumda Mahkemece; hakimin takdiri ile davacının talebi hakkaniyet gereği değiştirilmek suretiyle kabul edilerek satılanın masrafları davalıya ait olmak üzere onarılmasına karar verilmesi gerekirken, satılan ayıplı malı onarma yükümlülüğünü davacı üzerinde bırakmak ve kanunda karşılığı olmadığı halde gizli ayıp bedeli şeklinde ayıbın giderilme bedeline hükmetmek suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilerek davacı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/4702 K. 2024/3419 T. 31.10.2024
“Davalı, davacıya zararlarını temin etmek amacıyla teminat senedi verildiğini, bu senedin lehdar tarafından ciro edilerek dava dışı şahısa teslim edildiği ve onun tarafından takibe konularak tahsil edildiğini savunmasına rağmen mahkemece bu husus araştırılmamıştır. Davalının savunmasında belirttiği ve bono ve icra takip dosyası fotokopilerine göre keşidecesi davalı, lehdarı davacı şirket olup ciro suretiyle yetkili hamili dava dışı şahıs olan ve icra takibine konu edilen bononun sözleşme konusu iş sebebiyle teminat olarak verildiği ve tahsil edildiğinin kanıtlanması halinde davalı yüklenici bu miktarda iade borcundan kurtulacaktır.
Sözkonusu bono ve takip dosyası ile ilgili davacı iş sahibinin beyanı alınıp sözleşme konusu iş sebebiyle ve teminat olarak verildiğini kanıtlama yükümlülüğünün davalıya ait olduğu gözetilerek davaya konu iş sebebiyle teminat olarak verildiği ve davacının ciro ettiği yetkili hamile ödendiğinin ispat ve kabul edilmesi halinde bono bedelinin istirdadı gereken bedelden düşülerek karar verilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2014/6947 K. 2015/1198 T. 5.3.2015
AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUKTA GÖZDEN GEÇİRME VE BİLDİRİM KÜLFETLERİNİN KALKTIĞI
Bir yapıdaki yüzölçümü eksikliğinin yüklenicinin bilgisi dışında gerçekleştiğini kabul etmek mümkün değildir.
6098 sayılı TBK m 477 “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.
İş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”
Bu durumda yüklenicinin yüzölçümü eksikliğini bilmemesi mümkün değildir. Bunun yanında satış ve eser sözleşmelerinde ayıptan doğan sorumluluk konusundaki düzenlemeler paralellik taşınmaktadır. TBK m 225 /1-2 “Ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz .Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından da aynı hüküm geçerlidir.” hükmü açık çözüm getirmektedir.
Bu durumda yüzölçümü eksikliği ayıp olarak değerlendirilse bile içtihatlarla çözüm getirilmiş olup gözden geçirme ve bildirim külfetlerinin yerine getirilmemesi nedeniyle yüklenicinin sorumlu tutulması durumu devre dışı kalmıştır.
6502 sayılı TKHK m 3 gereği de iş görme ve eser sözleşmesi sebebiyle kıyas yoluyla hizmet ifası kapsamında ele alınmasıyla muayene ve ihbar külfetinin kalktığı değerlendirilmektedir.
“6502 sayılı Kanun’un 3. maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici tanımına uymadığı açıktır.” Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2017/363 K. 2017/251 T. 6.2.2017
“Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayanan davacının davalı arsa sahiplerinin yüklenici ile yaptıkları anlaşmadan vazgeçmesinden kaynaklanan zararın tazmini istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 Sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 Sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK’nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E. 2016/8260 K. 2016/8063 T. 20.9.2016
“Dava; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Somut uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olduğundan, mahkemece işin esası incelenerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, “mahkemenin görevsiz olduğundan” bahisle davanın usulden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektir.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/29195 K. 2015/30488 T. 20.10.2015
Genel olarak ayıptan doğan sorumluluğu kötü ifanın özel bir alt görünümü olduğu açıktır. TBK m 474 ayıptan doğan sorumluluğu genel kısım olarak kötü ifaya ilişkin düzenlemenin de TBK m 112 ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir.
Yapılardaki eksik yüzölçümü çerçevesinde kötü ifanın tazminat olarak talebinde dört farklı uygulamaya dikkat çekmek gerekmektedir. Bunlar 1. Borca aykırı davranış, 2.Kusur, 3.Nedensellik bağı, 4.zarar. Burada da görüleceği üzere kanunda bu vakalara ilişkin gözden geçirme ve ihbar külfetinden bahsedilmemektedir. Kötü ifa nedeniyle zarar gören sözleşme tarafı, kusur dışında diğer uygulama şartlarının gerçekleştiğini ortaya koyarak tazminat talebinde bulunabilir. Dolayısıyla yüzölçümü eksikliği ayıplı ifa olarak değerlendirilmekle eser sözleşmesindeki sorumluluk çerçevesinde gözden geçirme ve ihbar külfeti gibi bir sorumluluk içermemektedir. İçtihatlar ve TBK hükümleri de bu durumun dışında öneride bulunmamaktadır.
SONUÇ
Ayıplı ifa ve eksik iş birbirinden farklı sonuçları olan bazı noktalar ve defiler yönüyle ayrıldığı yönler olan kavramlardır.
Bir inşaat sözleşmesi dahilinde meydana getirilen yüzölçümü eksikliği sonradan tamamlanması mümkün olmaması sebebiyle ayıplı ifa olarak değerlendirilmelidir.
İçtihatlarla farklı yorumlar ortaya çıkabiliyorsa da uygulanan kanun hükümleri, kıyas ve çözüm şekli itibariyle sadece içtihat özelinde çözüm aramak doğru olmayacaktır.
TBK m 477 hükmü dikkate alındığında yüklenicinin yüzölçümü eksikliğinde hatalı kabul edilmesi külfetleri ortadan kaldırmakta ve TBK m 225 hükmü desteği ile de yüklenici yönünden sorumluluğun tespiti daha kolay olacaktır.
Sonuç olarak ortaya konulan çözüm önerileriyle; ayıptan doğan sorumlulukta TBK m 474; genel hükümlere dayalı kötü ifa sorumluluğu TBK m 112; bu konuda
Üstün tutulması gereken görüş olarak da TBK m 475/2 hükmünün yol gösterici olarak ele alınması çözümde tam yarış halindedir. Dolayısıyla her durumda iş sahibinin kötü ifaya dayalı tazminat hakkı saklıdır; bunun için ise ayıptan doğan sorumluluktan farklı olarak yerine getirilmesi gereken herhangi bir gözden geçirme bir külfet mevcut değildir. Kötü ifa veya yüzölçümü eksiliği ile ifaya dayalı tazminat talebinde bulunulması özelinde hak kaybı söz konusu olmayacaktır.
KAYNAKÇA
1-Prof.Dr.Teoman Akünal’a Armağan, (Prof. Dr. K.Berk Kapancı) İstanbul 2026,Onikilevha, s.375-376
2-M.R. Karahasan T. Borçlar Hukuku, 1992 B., s. 989 vd. İmar İnşaat İhale Hukuku, 1979 B., s. 150 vd.
3-Prof. Dr. H. Tandoğan Borçlar Hukuku, c. 2, 3. B., s. 160 vd.;
4-Prof. Dr. F. Eren Borçlar Hukuku, c. 3, 3. B., s: 214 vd;
5-Yr. Dç. Dr. A. Turanbay, A.Ü.H.F. Der., 1988-1990, s.1-4 .
6-Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1992/15-649 K. 1992/732 T. 9.12.1992
7-Prof. Dr. H. Tandoğan-Borçlar H., C. I/1, s. 170 vd..
8-T. Öz, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, 1989 B., s. 94;
9-Dç. Dr. H. Burcunoğlu H. Tandoğan’ın Hatırasına Armağan, Banka ve T.H.Ar. Enstitüsü, Y. 1990 B., s. 286 vd.
10-Faruk Acar, eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve bu oranın bazı etkileri, Hukuk, Ekonomi ve Siyasal Bilimler Aylık İnternet Dergisi, sayı 134 Aralık 2013,sayı.1-24,s.6
[1] Prof.Dr.Teoman Akünal’a Armağan, (Prof. Dr. K.Berk Kapancı) İstanbul 2026,Onikilevha, s.375-376
[2] Prof.Dr.Teoman Akünal’a Armağan, (Prof. Dr. K.Berk Kapancı), s.376
[3] M.R. Karahasan T. Borçlar Hukuku, 1992 B., s. 989 vd. İmar İnşaat İhale Hukuku, 1979 B., s. 150 vd.
[4] Prof. Dr. H. Tandoğan Borçlar Hukuku, c. 2, 3. B., s. 160 vd.; Prof. Dr. F. Eren Borçlar Hukuku, c. 3, 3.
B., s: 214 vd; Yr. Dç. Dr. A. Turanbay, A.Ü.H.F. Der., 1988-1990, s.1-4 .
[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1992/15-649 K. 1992/732 T. 9.12.1992
[6] Prof. Dr. H. Tandoğan-Borçlar H., C. I/1, s. 170 vd..
[7] Prof. Dr. H. Tandoğan age., 2. c., s. 166; T. Öz, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, 1989 B., s.
94; Dç. Dr. H. Burcunoğlu H. Tandoğan’ın Hatırasına Armağan, Banka ve T.H.Ar. Enstitüsü, Y. 1990 B., s. 286 vd.
[8] Faruk Acar, eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve bu oranın bazı etkileri, Hukuk, Ekonomi
ve Siyasal Bilimler Aylık İnternet Dergisi, sayı 134 aralık 2013,sayı.1-24,s.6
