SÜREKLİ ÜST HAKKI TANINMASININ ÖNALIM HAKKINA ETKİSİ
Av.Hüseyin Şahin
24/07/2025
GENEL OLARAK
Üst Hakkının Tanımı ve Kapsamı
Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde bir bina (yapı) inşa etmek ya da arazi üzerinde mevcut olan bir binayı muhafaza etmek sureti ile söz konusu bina üzerinde hak sahibine ayrı mülkiyet hakkı veren bir irtifak hakkı türüdür[1].
Üst hakkı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK madde 826 uyarınca taşınmaz maliki üst hakkı ile bir başkasına, arazisi üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi vermektedir. Üst hakkı sahibinin bu hakkı, taşınmazın mülkiyetinden ayrı ve bağımsızdır. Bu iki yetki, üst hakkının içeriğinde yer alması zorunlu olan yetkilerdir[2].
Üst hakkı belirli bir taşınmaz lehine kurulabileceği gibi, belirli bir kişi lehine de kurulabilir. Kişi lehine (ya da kişiye bağlı olarak) kurulan üst hakkı, münhasıran kişiye bağlı (şahısla kaim) irtifaklardan olan intifa ve oturma haklarından farklı bir biçimde, kural olarak başkasına devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir. Ancak, tarafların bunun aksini kararlaştırmaları, diğer bir deyişle üst hakkının mirasçılara intikal etmeyeceğini ya da başkasına devredilmeyeceğini öngörmeleri de mümkündür[3].
Bağımsız ve sürekli bir nitelik arz etmesi durumunda üst hakkının tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmesi mümkündür. Bunun bir sonucu olarak üst hakkı, taşınmaz gibi işlem görür ve temlik, rehin ve haciz konusu olabilir[4].
Taşınmaz maliki üst hakkını karşılıksız olarak tesis edebileceği gibi, bu hakkı, kendisine belli bir ivazın verilmesi karşılığında da kurabilir. Bu bakımdan, üst hakkı tesisi karşılığında taşınmaz malikine ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkını kuran irtifak sözleşmesinin objektif açıdan esaslı bir unsurunu oluşturmaz. Üst hakkı sahibinin, bu hakkın tesisi karşılığında taşınmaz malikine karşı yerine getirmeyi taahhüt ettiği edimler yapma, yapmama veya verme borcu şeklinde ortaya çıkabilir. Belirli bir meblağın ödenmesi şeklinde ortaya çıkan borçlarda, taraflar bu meblağın tek bir seferde verilmesi ya da dönemsel olarak yani irat biçiminde ödenmesi konusunda anlaşabilirler[5].
Üst hakkının hak sahibine sağladığı bir diğer hak, yüklü taşınmaz üzerindeki inşaatın mülkiyet hakkıdır. TMK madde 726/1 hükmüne göre “bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur”. İnşaat üzerindeki bu hak, üst hakkından ayrı ve bağımsız değildir[6].
Üst hakkı sahibi, inşaatı yıkıp başka inşaat yapabilir, inşaatı kiraya verebilir, aksine bir anlaşma mevcut değilse veya hak taşınmaz lehine kurulmamışsa inşaatın mülkiyetini bir başka kişiye devredebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyet hakkının üst hakkına bağımlı olarak var olduğudur. Bu yüzden, inşaatın mülkiyetinin devri için üst hakkının da devredilmesi gereklidir. Üst hakkı ile inşaat üzerindeki mülkiyet birbirine sıkı şekilde bağlı olduğundan bunlardan birinin saklı tutulup diğerinin devredilmesi mümkün değildir[7].
Üst Hakkının Kurulması
TMK madde 780’e göre üst hakkının kurulabilmesi için, yükümlü taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğünde tescil edilmiş olması gerekir. TMK madde 781 uyarınca bu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Hukukumuzda üst hakkı sözleşmesi bir geçerlilik şartı olarak resmi şekle tabidir ve devir alan adına tapu siciline tescil işlemi yapılması geçerlilik unsurudur.
Sözleşmede tarafların objektif olarak, yükümlü taşınmazı belirlemesi, bu taşınmaz üzerinde yapı yapmak ve muhafaza etmek yetkisi ile bu yetkinin bir gereği olarak irtifak hakkı sahibinin, yapı üzerindeki mülkiyet hakkının tanınması gerekmektedir. Bu hususlar genel olarak her üst hakkı sözleşmesinin esaslı unsurlarıdır. TMK madde 827’de tahdidi olarak sayılan, yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin hususlara da sözleşme içerisinde yer verilmesine bir engel yoktur. Eğer sözleşmede bu tür kayıtlara yer verilmişse bu kayıtlar herkes için bağlayıcıdır.
Üst Hakkının Süresi
TMK madde 826’ya göre sürekli bir üst hakkı en az otuz yıl için kurulabilir. Ayrıca madde 836/1’e göre üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Başka bir ifadeyle bağımsız bir üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilmektedir.
Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkı terkin ya da sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erebilir. Terkin, tescilin tamamen tersi bir rol oynar. Tescil, üst hakkının kazanılmasını sağlarken, terkin ise mevcut hakkı ortadan kaldırır. Üst hakkı, terkin edilmekle beraber son bulur. Bu sebeple burada terkin açıklayıcı değil, kurucu işleve sahiptir. Sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesi ile üst hakkı kendiliğinden sona erer, tapudaki kayıt yolsuz kayıt haline gelir[8].
Üst hakkı sahibinin haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerinde önemli ölçüde aykırı davranırsa TMK madde 831 uyarınca taşınmaz maliki süresinden önce üst hakkının kendisine devrini talep edebilir.
Üst Hakkının Sona Ermesinin Hukuki Sonuçları
Üst hakkı kurulduğunda arazi ile onun üzerindeki yapının mülkiyeti birbirinden ayrılır ve farklı kişilere ait olur. Üst hakkı sona erdiğinde ise TMK madde 828/1 uyarınca arazi üzerindeki yapı arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Üst hakkı sona erdiğinde, TMK madde 829’a göre, taraflar aksini kararlaştırmadıkça taşınmaz maliki kendisinde kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemek zorunda değildir.
Önalım Hakkına Etkisi Bakımından Üst Hakkının Hukuki Niteliği
6098 sayılı TBK “Koşulları ve hükümleri” başlığı altında düzenlenen madde 241/3-4 hükmü;
“Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.
Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.” Şeklindedir. TBK m.241’in gerekçesinde açıkça belirtildiği üzere, taşınmazın tamamı üzerinde kurulan üst hakkı satışa eşdeğer işlem olarak kabul edilmektedir[9]. Bu ifadeden taşınmazın tamamı üzerinde tanınan herhangi bir üst hakkının önalım olayını oluşturacağı anlaşılıyor olsa da kanımızca dürüstlüğe aykırı bir şekilde önalım hakkının kullanımını engellemek amacıyla sürekli nitelikte bir üst hakkı kurulmasının satışa eşdeğer nitelikte olduğu kabul edilmelidir.
TMK m.826/3’e göre en az otuz yıl süreli olarak kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Bu sebeple satış değerine yakın bir bedel karşılığında otuz yıl ve üzeri bir süre için tanınan üst hakkının ekonomik anlamda satışa eşdeğer bir işlem olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bunun yanında tarafların asıl gayesinin satış sözleşmesi yapmak olduğu, fakat önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla görünürde önalım olayını oluşturmayacak bir işlem olarak göstermeleri durumunda, nispi muvazaanın söz konusu olacağı ve bu durumda da önalım hakkının kullanılması gerektiğine dair Yargıtay kararları mevcuttur. Bu sebeple önalım hakkının kullanılmasını önleme amaçlı olarak satış sözleşmesi yapmak yerine üst hakkı tanınması durumunda da önalım hakkı kullanılabilmelidir.
Hem TBK m.241/1 hükmü hem de TMK m.733/3 hükmü, önalım olayını oluşturan satışın, önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla bildirilmesini hükmetmektedir. Bu hükmün getirilmesinde amaç, satıştan haberdar olunmadığı yönündeki iddialarla önalım hakkının çok uzun zaman sonra kullanılmasının önüne geçmektir[10].
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki “bildirim yapılması”, önalım hakkının kullanılması için bir şart değildir. Yani önalım hakkı sahibi, satışı başka bir yolla öğrenmiş olsa da kendisine bildirim yapılmasını beklemeksizin hakkını kullanabilir[11]. Önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü süre olan üç aylık sürenin başlangıcı, bu bildirimin yapıldığı tarihtir. Bu sebeple satışın bildirilmesi büyük önem arz etmektedir. Eski Medeni Kanun’da önalım hakkının, önalım olayının bildirildiği tarihten değil öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kullanılması gerektiği düzenlenmişti. Önalım olayının öğrenildiği tarihin tespiti oldukça zor olduğundan yeni düzenleme, önalım hakkının kötüye kullanılmasından doğan haksızlıkları önleme amacı taşımaktadır. Ayrıca, yine her iki hükümde de, önalım hakkı sahiplerine satışı bildirme yükümlülüğü hem satıcıya hem de alıcıya yüklenmiştir. Bunun yanında TMK m.1019/1’da yer alan “Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür.” hükmü gereğince, tapu memurunun da –özellikle yasal önalım hakkı açısından– önalım olayını, önalım hakkı sahiplerine bildirme yükümlülüğü olduğu kabul edilmektedir[12]. Tapu memurunun bildirim yapmaması sebebiyle doğan zarardan dolayı TMK m.1007 uyarınca Devletin sorumluluğuna gidilebilecektir[13].
Uygulamada herhangi bir yaptırımla karşılaşılmadığından, tapu memurları genellikle bu yükümlülüklerini yerine getirmemektedir. Kanunda bildirimin açıkça “alıcı veya satıcı tarafından yapılması” gerektiği belirtildiğinden, tapu memurunun satışı bildirme yükümlülüğü bulunmadığı yönündeki görüşün[14] yanı sıra tapu memurunun TMK m.1019’a uyarak önalım olayını oluşturan işlemi, hak sahiplerine bildirmesinin üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmayacağı yönünde bir görüş de mevcuttur[15].
Uygulamada ne alıcının ne de satıcının, önalım olayını, önalım hakkı sahibine bildirmesi sık karşılaşılan bir durum değildir. Satıcı taşınmazın mülkiyetini devredip karşılığını aldıktan sonra, noter vasıtasıyla bildirim yaparak bir masraf altına girmek istemediğinden; alıcı da belli bir miktar para bağlayarak iktisap ettiği taşınmazı kaybetmek istemediğinden böyle bir zahmete girmemektedir[16]. Kanunda bildirimin ne zaman yapılacağına dair bir hüküm yer almamaktadır. Kanun, sadece bildirimin satıcı ya da alıcı tarafından noter aracılığıyla yapılması gerektiğini düzenleyip bildirim zamanını alıcı ve satıcının kararına bırakmıştır[17]. Alıcı, bildirimi en kısa sürede yaparak üç aylık hak düşürücü süreyi başlatacak ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı yönündeki belirsizliği kısa bir süre içinde kaldırabilecektir[18]. Bu bakımdan, bildirimin erken yapılması, alıcının yani yeni malikin de istemesi gereken bir durumdur. Noter aracılığı ile yapılacak bildirimle sadece satışın gerçekleştiğini değil içeriğinin de bildirilmesi gerektiği TMK m.241/1’de belirtilmiştir. Fakat içerikten kastın ne olduğu açıkça belirtilmemiştir. Önalım hakkının kullanılması sonucunda, önalım olayını oluşturan satım sözleşmesinin şartlarıyla taşınmazın önalım hakkı sahibine satışı gerçekleşeceğinden, bildirimde önalım olayını oluşturan satışın esaslı unsurları belirtilmelidir[19] ki hak sahibi hakkını kullandığında nasıl bir satış ilişkisi içine gireceğini bilsin[20]. Bu doğrultuda bildirilmesi gereken hususların, sözleşmenin konusu, tarafları, bedeli, satış tarihi, ödeme şartları ve diğer esaslı sayılabilecek unsurlar olduğunu söylemek mümkündür[21]. Böyle bir bildirim, önalım hakkı sahibinin hakkı kullanıp kullanmayacağına karar vermesini kolaylaştıracaktır. Bu esaslı noktalar belirtilmeden yapılan bir bildirim, üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmayacaktır[22]. Kanunda bildirimin yapılmaması halinde, yaptırımın ne olacağı düzenlenmemiştir. Fakat doktrinde önalım olayının zamanında bildirilmemesi ya da hiç bildirilmemesi sebebiyle, önalım hakkı sahibinin, iki yıllık üst süre içerisinde önalım hakkını kullanamaması durumunda uğrayacağı zararlardan alıcı ve satıcının sorumlu olacağı belirtilmektedir[23]. Sözleşmesel önalım hakkı bakımından satıcının bildirim borcu akdi bir borçtur ve buna aykırı davranışı akdi sorumluluk çerçevesinde tazminata sebep olacaktır[24]. Alıcının bildirim borcu ise yasal bir borç olup bu borca aykırılık halinde akdi sorumluluk kıyasen uygulanacaktır[25]. Yasal önalım hakkı sözleşmesel önalım hakkının aksine bir sözleşmeden doğmadığı, kanundan doğduğu için yasal önalım hakkı açısından bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı ve satıcı kanundan doğan bir yükümlülüklerini yerine getirmemiş sayılacak ve kanundan doğan borca aykırılık söz konusu olacaktır. Bu durumda da TBK m.112 uyarınca borca aykırılık sebebiyle zararın tazmin edilmesi gerekecektir. TBK m.112’ye göre borca aykırı davranan kişinin tazminat yükümlülüğünden kurtulması için kusursuz olduğunu ispatlaması gerekir. Yani tazminat talebinde bulunan önalım hakkı sahibinin karşısında bildirimde bulunmayan alıcı ve satıcı kendilerine kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe bu yükümlülükten kurtulamayacaktır. Yasal önalım hakkı bakımından, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemenin, önalım hakkı sahibinin uğradığı zararı tazmin etmesi gereğinin bir dayanağı da haksız fiil sorumluluğu olabilir[26]. Zira bu yükümlülüğe uymayan yükümlüler, kusurlu hareketleriyle önalım hakkı sahibinin zarara uğramasına sebep olmuşlardır. Haksız fiil sorumluluğunun şartları olan; haksız fiil, zarar ve illiyet bağının böyle bir durumda gerçekleştiği söylenebilir. Ancak TBK m.50’ye göre zarara uğrayan uğradığı zararı ve zarar verenin kusurunu ispat etmek zorunda olduğundan, önalım hakkı sahibinin borca aykırılığa dayanarak tazminat talep etmesi daha lehine olacaktır. Yasal önalım hakkındaki bildirim yükümlülüğüne ilişkin bu açıklamalar, sözleşmesel önalımda alıcının bildirim yükümlülüğü açısından da geçerli olacaktır. Zira önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında bir sözleşme bulunmadığından sözleşmeye aykırılık söz konusu olmayacaktır.
[1] Oğuzman, Kemal/ Seliçi, Özer/ Oktay Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 2015, s.504.
[2] Özbilen, Barış, “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî
İpotek Hakkı”, TBB Dergisi, S.126, 2016, s.265-266.
[3] Özbilen, Barış, “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî
İpotek Hakkı”, TBB Dergisi, S.126, 2016, s.265-266.
[4] 2013 tarihli Tapu Sicil Tüzüğü’nün 10. Maddesi: “Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları
kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.”
[5] Özbilen, Barış, s.267
[6] Oğuzman, Eşya Hukuku, s.873
[7] Oğuzman, Eşya Hukuku, s.873
[8] Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, Fakülteler Yayınevi, 2014, s.527.
[9] Avcı Braun, Cihan, “TBK m.238-242”, İstanbul Şerhi-Türk Borçlar Kanunu-Yürürlük Kanunu, C.II,
Editörler: Rona Serozan, Turgut Öz, Faruk Acar, K. Emre Gökyayla, Hüseyin Murat Develioğlu, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2.Baskı, 2018, s.1437-1461, s.1458.
[10] Şıpka, Şükran Taman, Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı, İstanbul, Alfa Basın Yayın
Dağıtım, 1994., s.134KIRCA, Çiğdem“Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanunda Değişiklikler”, Prof. Dr. Ömer Teoman’a 55. Yaş Günü Armağanı, C.II, İstanbul, 2002, s.1179-1203.., s.1189; TMK m.733’ün gerekçesinde, “uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakları kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.” denilmektedir.
[11] Sirmen, Lale, Eşya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayınları, 5.Baskı, 2017., s.415.
[12] Şıpka, a.g.e., s.138; AYDOĞDU, Murat, Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Ankara, Adalet
Yayınevi, 2013., s.70; Sirmen, a.g.e., s.415; Aksi yönde: Mert Yaşar, “Yeni Medeni Kanunda Önalım Hakkına İlişkin Değişiklikler”, Galatasaray Hukuk Fakültesi Dergisi, S.2, 2002, s.428.
[13] Sirmen, a.g.e., s.415.
[14] YAŞAR, Mert,“Yeni Medeni Kanunda Önalım Hakkına İlişkin Değişiklikler”, Galatasaray Hukuk
Fakültesi Dergisi, 2002/2, s.426-432.., s.428.
[15] EREN, Fikret, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi
Dergisi, C. XII, Y. 2008, S. 1-2, s.103-126. s.122; Tapu memurunun bildirim yükümlülüğünün uygulamaya geçirilmesi durumunda sürenin bu bildirimle başlayacağı yönünde: Ciğerim, a.g.e, 65; Beleç, a.g.e., s.57.
[16] Avcı Braun, a.g.e., s.1468.
[17] Yıldız, Ekrem, Önalım Davaları, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2008. s.35; KUTLU, Nurgül:, Önalım
Hakkının Kullanılması, Kocaeli, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Kocaeli Üniversitesi SBE, 2010. s.80.
[18] Kılıçoğlu, Mustafa., Akdi ve Kanuni Şuf’a Davaları, Ankara, Adil Yayınevi, 1997.s., 353.
[19] Gümüş, a.g.e., s.125.
[20] Avcı Braun, a.g.e., s.1468.
[21] Aral, Ayrancı, a.g.e., s.210; Kayaözü, a.g.e., s.100.
[22] Aral, Ayrancı, a.g.e., s.210.
[23] Feyzioğlu, a.g.e., s. 206; Tekinay, a.g.e., s. 28; Kırca, a.g.e., s. 1190; Şıpka, a.g.e., s. 138; Yaşar, a.g.m.,
- 430; Tülay Aydın Ünver, “Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi”, Prof. Dr. Özer Seliçi’nin Anısına Armağan, İstanbul, Seçkin Yayıncılık, 2016, s.852.
[24] Gümüş, Mustafa Alper“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Akdi Önalım Hakkına İlişkin
Hükümlerinin (TBK m. 237/3, 238, 239 ve 240 – 242) Değerlendirilmesi” Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (Prof. Dr. Erhan Adal’a Armağan), C.8, S.2/ C.9, S.1, İstanbul 2012, s.435-454.., s.445; Avcı Braun, a.g.e., s.1469; Şıpka, a.g.e., s. 137, dn. 85
[25] TMK m. 5 hükmünce TMK ve TBK’da yer alan genel nitelikli hükümler, uygun düştüğü ölçüde tüm özel
hukuk ilişkilerine uygulanacaktır.
[26] Kutlu, a.g.e.,s.82.
